中国经济持续回升，为应对有效需求不足等挑战，在中央部署之下，刚刚过去的5月财政政策和房地产政策发力明显，意在稳经济。
5月份，政府债券发行明显提速，其中1万亿元超长期特别国债启动发行，前两期800亿元受到投资者“热捧”，而全年3.9万亿元地方政府专项债券发行也在5月份提速明显。根据公开数据，5月份全国政府债券合计发行约1.9万亿元，其中净融资约1.3万亿元，这处于近几年单月净融资额的较高水平。
而老百姓更为关注的房地产政策方面，更是重磅利好频出。5月份四部委降低首付比例、取消房贷利率下限等优化增量住房支持政策落地，政府收购存量住房等工作也在加快推进，部分一线城市也加入优化房地产调控政策。
粤开证券首席经济学家罗志恒对第一财经分析，当前影响宏观经济有两个核心变量，即房地产和财政，这也是稳经济下政策发力的主要方向。5月份特别国债启动发行，地方政府专项债券加快发行，这有利于拉动经济增长。而在稳楼市系列重磅政策下，房地产市场趋稳，有利于夯实经济回升向好的基础。
政府加快发债稳经济
为稳经济，中央此前要求积极财政政策靠前发力，其中关键举措正是加快政府债券发行。在这一部署之下，5月份政府债券发行明显提速。
从国债发行来看，根据国金证券研究所数据，今年5月份国债发行约10014亿元，其中净融资规模约6913亿元。今年前5个月，国债累计发行45363亿元，累计净融资11608亿元，均创五年来新高。从国债累计净融资规模/年内国债安排净融资规模衡量国债进度，2024年5月末国债进度达25%，明显超过前些年。
值得关注的是，5月份中国启动了今年超长期特别国债发行，共发行了800亿元，剩下的9200亿元将在6月至11月陆续发行。
从地方政府债券发行来看，今年前4个月地方政府债券发行节奏明显慢于去年，但5月发行明显提速。
根据公开数据，今年5月份全国共发行地方政府债券9036亿元，较4月份增加了近5600亿元，也明显高于去年同期，发行进度有所加快。
罗志恒表示，影响宏观经济运行的一个核心变量是财政形势及带动相关的基建投资。前4个月经济增速超出预期，与基建投资保持较高增速带动有关，这缘于去年底增发1万亿国债在今年初形成实物工作量。而5月份特别国债发行以及专项债加快发行，有利于接续前期增发国债拉动经济增长。
中央财经大学教授温来成告诉第一财经，受去年底增发1万亿元国债等影响，今年前期地方政府专项债券发行进度明显慢于去年。而目前经济增长依然承压，民间投资相对乏力，房地产市场仍有待企稳，5月份制造业采购经理指数（49.5%）较上个月有所下滑，这就需要政府债券加快发行，以尽快推动重大项目落地，尽早实现实物工作量，从而加快经济复苏，推动全年经济运行在合理区间。
不过今年前5个月，全国共发行地方政府债券28214亿元，同比下降约20%，整体看发行进度依然明显慢于去年。
而这主要由于前4个月新增债券尤其是新增专项债券发行进度明显慢于去年同期，5月份新增专项债券发行有所提速，5月份发行的地方政府债券中约有一半是专项债。
今年的中共中央政治局会议明确，要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度，确保基层“三保”按时足额支出。
中国民生银行首席经济学家温彬认为，地方债加快发行的同时，超长期特别国债也在有序发行，这有助于缓解地方财政、债务压力，并支撑基建增长动能，稳定市场经济增长预期。同时，“资产荒”的情况也有所缓解。
华创证券研究所副所长张瑜认为，广义财政发力高峰将至。今年5~9月，政府债供给预计同比多近1.6万亿元，近5年同期仅次于2020年，增量主要是专项债和特别国债。如果全部转化为当期支出，将拉动5~9月广义财政支出增速10.4个百分点。
温彬表示，根据6月份地方债发行计划，预计6月地方债发行规模在8300亿元左右，与去年同期基本持平，保持较快发行节奏。按此计算，下半年新增地方债发行规模约2.79万亿元，占全年新增限额的60%。未来新增地方债发行节奏可能整体平稳，月均发行规模在4600亿元左右。
罗志恒表示，当前地方财政在化债压力和“三保”压力下财政收支仍处于紧平衡状态，对经济的支持作用有限。建议可以考虑通过增发国债、设立专项资金或者政策性金融机构转贷给地方政府，缓解当前债务压力，实现隐性债务显性化，进而提高地方政府发展经济和提供公共服务的能力。
重磅政策稳楼市稳经济
罗志恒表示，今年以来房地产投资、销售、价格下行对经济有所拖累。但是中央及时调整政策，各地落实响应，这主要包括保交房、国企收储增加需求、下调首付比例等释放居民需求等举措。
召开的全国切实做好保交房工作视频会议上明确，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
同日，央行推出了全国性的房地产金融“政策包”，包括降低首付比例下限、取消首套和二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款支持各地收购房企已建成未出售的商品房等。
5·17新政后，各地快速跟进相关举措。据中指研究院统计，截至，多个城市将首套、二套商贷首付比例下调至15%、25%，首套、二套商贷房贷利率也进一步下调，武汉、郑州首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%，在二线城市中下调幅度较大。上海于降低首付比例和房贷利率，首套房贷利率降至3.5%。截至5月底，一线城市除北京外，均已优化前述差别化住房信贷政策。
罗志恒表示，从目前各地的情况看，销售方面，一线城市的房地产销售有所好转；价格方面，伴随前期房价下行，部分城市的租售比明显上升，部分城市达到2%以上，以价换量的现象有所缓解，房价可能在后续逐步企稳，也将利好房地产市场。
进入5月份，据市场机构数据，百城新房价格环比涨幅收窄至0.25%；二手房价格继续下跌，环比跌幅有所收窄。总体而言，房地产市场仍处于深度调整阶段。
“促需求”之外，近期楼市新政的另一个重点是“去库存”。
自然资源部副部长刘国洪在国务院政策例行吹风会上表示，自然资源部准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。
上海财经大学校长刘元春表示，最近围绕着房地产市场出台了一系列政策，尤其是5·17会议所出台的政策，触及中国房地产这一轮调整的本质，尤其是由政府入市购买住房和土地，对相应的开发企业的流动性进行全面的缓解，这有助于整个市场的稳定。
成都市城市建设发展研究院副院长冯波告诉第一财经，下一步，为统筹兼顾做好当前房地产工作，要牢牢抓住扩大有效需求，多措并举加快消化存量房产。从需求侧来看，要降低购房成本，激发群众住房需求有序释放。比如在加快推进相关政策落地外，一些地方可探索住房交易相关税费返还或实施财政奖补等方式，来激发住房需求。
“从供给侧来看，要通过国企收购，扩大商品房需求。比如支持地方平台公司用好保障性住房再贷款等金融政策，按照市场化原则，量力而行，收购商品房用于配售型或配租型保障性住房等。”冯波说。
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